半年业绩观察|上半年房企融资“新2官网各显神通” “紧箍咒”下筹资规模仍加大

2019-10-10 作者:七娃   |   浏览(138)

半年业绩观察|上半年房企融资“各显神通” “紧箍咒”下筹资规模仍加大

华夏时报()记者 李未来 实习记者 连蓉姿 北京报道

“近期,受房地产融资和信托资金收紧等严控,行业资金面进一步承压,融资难度显著提高”,8月12日保利发展在2019年半年报中直言融资难的问题。

在近日集中发布的房企半年报中,类似融资焦虑的情绪随处可见,如旭辉集团在半年报中提道,“上半年境内市场融资渠道收紧,境外融资监管力度加强,加之国际政治局势不明朗,房地产发展商的生存与发展充满挑战。”

尽管如此,大多数房企的融资规模仍在扩大,如阳光城上半年筹资活动流入约500亿元,比上年同期增长23.4%;金科股份上半年筹资活动流入约448.17亿元,同比增长约33.4%。

记者梳理发现,借贷融资虽然仍占房企融资的主要部分,但其规模或停滞不前,或有所减少,上半年房企发行公司债券较多,其中表现尤其抢眼的是海外债券。此外,在传统融资渠道受阻的情况下,房企尝试供应链ABS、购房尾款ABS,REITs等房地产资产证券化渠道来融资。

银行借款占比下降

根据时代中国近期发布的2019年半年报,截至2019年6月30日其计息银行借款及其他借款约501.2亿元,与2018年底相比几乎没有什么改变,占总负债(约1110.52亿元)的比例约为45%。2018年底,时代中国计息银行借款及其他借款总额是476.31亿元,占总负债(967.56亿元)的比例约为49%。

《华夏时报》记者梳理发现,上半年时代中国融资渠道多样,在银行借贷以外,时代中国还通过配售股份、发行境内外债券、票据等多种渠道来融资。

2019年4月28日,时代中国发布公告称其向丰亚企业有限公司分配及发行 108000000 股新股份,收取所得款项总额约为1570320000 港元及经扣除所有适用成本及相关开支后,所得款项净额约1552530000 港元。

这些资金折合人民币约13.89亿元,时代中国称这笔资金目前正作为公司发展和公司一般营运资金使用。

2019年1月24日,时代中国在境内非公开发行2022年到期的11亿元公司债券,利率7.5%;2月21日,时代中国在境外发行2022年到期的5亿美元优先票据,利率7.625%;6月6日,时代中国在境内发行于2024年到期的5亿元公司债,利率6.8%。

不少房企出现与时代中国一样的情况。

如8月13日越秀地产发布的半年报显示,上半年其由银行借款所得款项约75.92亿元,与截至2018年底的84.19亿元相比减少了约8.27亿元。

而上半年越秀地产完成了214.7亿元融资,也就是说上半年银行借款仅占其总融资的35%,并不是主流的位置。

记者了解到,上半年越秀地产曾发行了25亿元公司债,3年期内利率低至3.85%,3+2年期内利率也只有3.93%。

公司债规模大幅提高

中国指数研究院分析指出,2019年上半年公司债受房企青睐,发行规模提升幅度较明显。上半年房地产公司债发行规模持续增加,共发行127只,发行规模合计1602.88亿元,比2018年(70只,811.18亿元)同期增长97.6%,总体规模保持持续增加态势。

上半年由于境内融资受阻,不少房企寻求境外融资,其中尤以发行境外债券为主,房地产海外债券发行规模大幅增加。

据中国指数研究院监测结果显示,2019年1-6月内地房企发行海外债93只,融资总额高达2430.47亿元,较2018年下半年(46只,1186.62亿元)环比增加了104.82%,发行规模快速增加。不过,境外债券成本较高,从2016年开始海外债发行成本逐年提高,到2019年1-6月达到了8.76%。

除发行债券以外,另外一种信用债——短期融资券也在大规模发行,短期融资券延续了2018年下半年的强劲发行势头,在2019年上半年短期融资债券总计发行666.80亿元,同比增长188.03%,不过这也将导致房企面临短期偿债压力。

在传统融资渠道受限的情况下,资产证券化(ABS)开始热门起来,其规模快速增长。根据中国指数研究院数据,2019年1-6月,房地产ABS产品共发行175只,总发行规模1559.58亿元,较2018年1-6月(91只,1086.44亿元)增长43.55%。

其中,房地产供应链ABS发行额为821.27亿元,占比达52.66%,同比增长近8个百分点,仍是房地产ABS发行最大的品种,其次为CMBS和购房尾款ABS。

戴德梁行大中华区资本市场董事陈彩丽对《华夏时报》记者表示,对于银行贷款有困难的的开发商而言,“可以考虑尝试短期类REITs产品,像ABS、CMBS这样的类REITs产品可以帮助融到资金,且比例可能比银行贷款更高,同时后期还有实现完全退出的可能性,整体来说还是很值得尝试的。”

融资渠道仍在收紧